Ev Alma Hesapları

Ev almaya niyetlendiğinizde ilk adım doğal olarak maddi gücünüzün neye yeteceğini, ne koşullarda, ne miktarda “mortgage” alabileceğinizi belirleyebilmek. Bunun 2+2=4 gibi sabit bit formülü yok, belli başlı koşullara (gelirinizi resmi olarak gösteren W-2 veya 1099 formu üzerindeki değerlere, kredi kartı borçlarınıza, bankadaki paranıza, diğer borçlarınıza) bağlı olarak değişse de yıllık gelirinizin (sadece maaş değil başka gelirleriniz de varsa hepsinin toplamının) üç ila dört katı şeklinde bir hesap yapmak az çok size maddi yeterlililiğinizi, diğer bir deyişle kredibilitenizi verir. Mesela yıllık geliriniz $40,000 ise $120,000′lik krediyi pek zorlanmadan alırsınız. Hatta yatıracağınız peşinata göre $150-160,000 kredi almanız içten bile değil. Eğer çok beğendiğiniz $200,000′lık bir evi ille de alacağım diye inat ederseniz, yüksek borç alırken risk faktörünüz artacağından her firma olmasa da bazıları size normalden daha yüksek faizle kredi önerebilirler. Tabii bu alacağınız evin değerine de direk bağlı. Eğer satış miktarı evin değerinden düşük bir ev yakalayabildiyseniz ki değişik nedenlerle bu tip satışlara rastlamak olası, kağıt üzerinde hesaplayacağınız miktardan çok daha fazla krediyi normal faiz oranlarında alabilmeniz mümkün. Mesela ev sahibi herhangi bir nedenden taksitlerini ödeyemeyecekse evi ve yatırdığı parayı tamamen kaybetmektense düşük bir fiyata acilen satmak isteyebilir. Çünkü bu tip durumlarda ev sahibi yasalar tarafından belirlenmiş gerekli koşullara uymadıysa, ona kredi veren kurum evin resmen sahibi olduğundan ve asıl amacı kendi parasını kurtarmak olduğundan, ev sahibinin yıllarca ödediği paraya bakmaksızın kalan borcu karşılığında evi açık arttırma ile satabilir. Buna “foreclosure” deniyor, bir bakıma iflas demek ve o çok detaylı bir konu. Son ekonomik krizle birlikte bu terime de epey alıştık.

Karmaşık Mortgage Formülü

Şimdi buradan sonra yazacağım herşey çok değişkenli formülün parcaları gibi olduğundan her zaman istisnalar olması normal. En genel bilinmesi gereken konu evin değerinin %20’sini peşinat olarak yatırabildiğinizde en düşük faiz oranından kredi alabileceğiniz. Finans kurumları, neye dayanarak bilmiyorum, bu oranix en düşük risk olarak belirlemişler ve bir evin değerinin %20’si içerde (ödendiği) olduğu taktirde en kötü koşullarda bile para kaybetmeyeceklerine inanmışlar, daha doğrusu hesaplamışlar ve bunu temel almışlar. Evin bedelinin %20’sinden düşük peşinat yatırdığınızda risk faktörünüze ve evin değerine bağlix bir “sigorta” ödemeniz gerekiyor ki bu, ayda $200+’ı çöpe atmanız anlamında en basit tercümesiyle. Dolayısı ile bu en genel varsayım, yine 80-20, 80-10-10 ve 80-5-15 olarak anılan ana kredi–peşinat–ikincil kredi şeklinde genel formüller ortaya çıkarmış. İlk rakam ana kredi miktarı. Yani gözünüzde hep büyüyen çok basamaklı kesim. Sonraki rakamlar ise az önce bahsettiğim çöpe atılan sigorta parasından kurtulmak, daha doğrusu bütçenizin en az hasarı almasını sağlamak için “uydurulmuş” rakamlar. Uydurulmuş diyorum ama öyle dayanaksız değil, laf kalabalığı olsun, insanların içi rahat olsun diye belirlenmiş rakamlar. İkinci rakam evi alanın ödeyeceği peşinat. Son rakam ise sigorta parasından kurtulmak için alacağixnixz ikinci kredi. Ne gerek var böyle dolambaçlı yollara diye düşünebilirsiniz, ben de düşünmüştüm zamanında, ama ikinci kredi bir bakıma karşılığı aşırı riskli olan bir para. Olurda piyasa tepetaklak olup ev değer kaybederse parayı ilk düşecekleri yerin etkisi ikinci krediye olacak. Bu yüzden ikinci kredinin hem faizi ilkine göre daha yüksek olur hem de süresi kısa olur. Ne kadar yüksek olur derseniz yine bir çok değişkene bağlı ama genelde ilk kredinin %1 ile %3′ü kadar. Yani ana krediniz 30 yıl sabit faiz üzerinden %5′lik ise ikincisi büyük ihtimal %6 ile %7 arasında olacaktır. Bir de bu ikinci kredi genelde “balloon payment” denen şekilde oluyor. Ben ilk önce çok anlamamıştım ama son anda hesap yapınca şok olmuştum. Kendimden örnek vereyim, ikinci kredim 15 yıllık ve yaklaşık $40,000 idi. OK, hiç fena değil diyorsunuz ama elinize kağıt kalem alıp hesaplayınca bakıyorsunuz ki her ay buna ödeyeceğiniz paranın neredeyse tamamı faiz, 15 yıl aylık taksit ödeyip sonunda vaadesi bitince geriye kalan $30-35,000′ı paaaaaaaaat diye ödemeniz gerektiğini görüyorsunuz. 15 yıla kim öle kim kala, ilk evinizi zaten (istatistiklere göre) 3-5, bilemediniz 7-8 yılda elden çıkaracaksınızdır. O nedenle eğer ciddi ciddi köklü bir iş bulup da hayalinizdeki evi almıyorsanız, bu durumu fazla dert etmeye değmez – ama bu demek değil ki hiç takmayın boş verin…

Evet bunlar benim ev almaya niyetlendiğimde ilk öğrendigim en genel konular. İnsan çevresindekilerle konuştukça ve araştırdıkça detaylara gömülüyor ve belli bir noktadan sonra en uygun gördüğü yolda araştırmalarına devam ediyor. Zaman zaman kafanızdakilerden daha uygun görünen şeyler bulsanız da aklınıza yatan yoldan şaşmak biraz zor oluyor, onun için ilk başta fazla detaya girmeden bir araştırma yapmak en ideali. Sonra bence en doğru yol bir iki fikirde yoğunlaşıp kolları sıvamak…

Not: Bütün bu hesaplar ve koşullar son ekonomik krizden önce idi. Umarım yakın zamanda yine bu şekle döner. Kriz zamanı ev alma ve foreclosure konusunda durumlar ise başka bir yazıda.

Yalçın Sert

YaşıYorum
Yazar Hakkında