Ev Konusundaki Genel Sorular

Zaman zaman değişik ortamlarda bana mortgage ve emlak konusunda da bana sorulan soruları derleyip elimden geldigince cevaplarını toptan yazmak isterim. Amerika’da okumak hayalinde olan birisi için de ev almak şimdilik o kadar önemli olmasa gerek, onlar da bu aralar yazılarımı okumayı bırakmışlardır herhalde. Ev konusunda da Google’a girip “mortgage” yazdınız mı binlerce web sitesine ulaşmak mümkün – aslında her türlü bilgiye ulaşmak mümkün ama önemli olan yaşanan tecrübelerin paylaşılması. Neyse gelelim genelde sorulan soruların cevaplanmasına – gerçi bir kısmını zaman zaman yazıların içinde cevapladım ama kalanlar arasından seçelim bakalım.

Vergi Avantajı

Önce vergi (tax)konusuna değineyim. Gerçekten önemli bir konu. Ancak vergi olayı da bir çok konunuda olduğu gibi 2+2=4 şeklinde kesin bir cevabı olmayan bir konu. Temel olarak gelirinize göre olan vergi diliminize bağlı olmakla birlikte %20-30 arasında değişiyor vergiden kazancınız. Bu ne demek derseniz ev için yatıracağınız “mortgage”ın (ev taksitleri) vergi iadesi olarak alacağınız kısmı. Diyelim ki ayda $2000 taksitlerle ödemelerinizi yapıyorsunuz. İlk yıllarda bunun çoğunun, hatta tamamına yakınının faize gittiğini çoğunuz biliyorsunuzdur. Ayda yatırdığınız $2000′ın yaklaşık $1700-1750′ı faize gider ve ödeyeceğiniz vergiden alacaginiz iade de bu faiz olarak ödenen miktar üzerinden hesaplanır. Bu hesaba göre yılda yaklaşık $20,000 faiz ödemış olursunuz ve ortalama %25′ini geri alacağınızı düşünürsek, sene sonunda ödeyeceginiz gelir vergisinden yaklaşık $5,000 düşeceksiniz. Bu da sizin aylık ödemelerinizin $400-450′ını geri almanız demektir. Yani yıllık ödemelerinize aylık ortalama bazında bakarsanız $1600 ödeyerek ev sahibi oluyorsunuz. Büyük şehirlerde 1-2 odalı apartman dairelerine ayda $1000-1200 kira ödendiğini düşünürseniz, aylık ekstra $400′a oturduğunuz evi, hem de 3-4-5 odalı evi aldığınızı düşünürseniz pek de kötü bir karar değil ev almak. Tabii bu ek $400′ın altından kalkabiliyorsanız. Özellikle bir de bekarsanız, ve bir veya iki de ev arkadaşı aldınız mı yanınıza, kira vermekten çok daha karlı çıkarsınız. Bu şekilde hem ev sahibi olup hem de aylık bir kaç yüz dolar da cebe atan epey insan tanıdım. Evli, hele hele bir de çocuklu iseniz, bu ev arkadaşı olayı pek olmuyor ne yazık ki.

Closing Cost

Ev alırken en büyük engel olarak genelde ilk başta yatırılacak peşinat düşünülür ama özellikle ilk defa ev alıyorsanız %3 peşinat ile (artı “closing cost” denilen ilk alım satım sırasındaki masraflar) bu işten kurtulmanız mümkün. $200,000′lık bir evi %3′den $6,000 ve yaklaşık $4-5,000 da “closing cost” derseniz $10-12,000 nakit para ile almak mümkün – almaya başlamak desek daha doğru olacak.

Hepimizde “ya ödeyemezsek” korkusu var, ancak yakın bir tanıdığın başına gelen kötü olaylardan sonra aslında “iyi niyetli olduğunuz sürece” evinizi kaybetme olasılığının oldukça düşük olduğunu söylemek isterim. Tabii bu iyi niyet “borcunuzu ödeme konusundaki” iyi niyet. Öyle bir ay geciktirdiniz diye evinizi elinizden almazlar. Öğrendiğime göre (borç aldığınız kuruma, kredi tarihçenize falan bağlı olarak) üç aydan önce “hadi yallah, ev bizim” demiyor bankalar. Evi elinizden alıp satmak bankaya çok masraf getiriyormuş bu yüzden banka mümkün olduğunca sizinle anlaşmaya bakıyormuş. Altı aya kadar ödemeleri geciktirmek ölümcül sonuçlar doğurmuyormuş – tabii bu arada kredi tarihçenize ilk 2-3 aydan sonra negatif puanları yazdırmaya başlar. Diyelim işsiz kaldınız, ailede hastalık oldu, ölüm oldu, banka ile iletişime geçip durumu izah ettiginizde ödemelerinizi bir iki ay dondurmanız mümkün olabiliyormuş. Tabii bu, direk faize işler, iki ayda ödeyemediğiniz $4,000′ın 30 yıllık kredi hayatına etkisine bakarsanız $8-10,000 olacaktır. Ama dedim ya iyi niyet ve açık iletişim işin anahtarı, evi ve onbinlerce doları kaybetmektense $10,000 ile kurtulmak yerine göre çok iyi sayılabilir. Peki en kötü ihtimal ne olabilir? Eviniz satılır, sizin elinize beş kuruş kalmaz, sudan çıkmış sıçan gibi kalırsınız ortada. Yani bu duruma düşmeniz için gerçekten buraya yazamayacağım sıfatları taşıyor olmanız lazım…Neden? Diyelim hereşey hakikaten kötü gitti, evin borcunu ödemeniz mümkün değil. Evi hemen satın, ödediğiniz paranın bir kısmını alın ki evi 5-6 yil önce aldıysanız ekstradan para bile yapmanız söz konusu, borcunuzu da ödeyin. Diyelim yukarda bahsettiğim sıfatlardan bir çoğuna sahipsiniz, bankayla falan da irtibata geçmiyorsunuz, ödemelerinizi yapmıyorsunuz, gelen uyarı mektuplarını çöpe atıyorsunuz. Beş altı, bilemediniz yedi ay geçer aradan, bir sabah kapınız çalınır, açarsınız, karşınızdaki size evin yeni sahibi olduğunu bilmem ne kadar zamanda çıkmaniz gerektiğini söyler. Bu durumda banka ne yapmıştır? Bankanın temel amacı onlara olan borcunuzun karşılığını almaktır. Diyelim evi $200,000′ne aldınız peşinattı, 3-4 yıl ödemeydi derken $40,000 ödediniz, evin değeri de oldu $250,000 ama bankaya borcunuz hala $160,000. Banka evin gercek değeriyle falan çok uğraşmazmis (neden demeyin ben de anlam veremedim), avukat ve diğer masrafları da kaba taslak borcunuz üzerine ekler, $165-170,000′a satar, kendi parasını alır, size de “pardon!” der. Olur mu demeyin, tanıdığım birine oldu. İşte bu tip evlere de “foreclosure” ev denir. Bunlar genelde çok ucuza satılırlar ama pek sizin benim gibi alıcıya kolay kolay düşmez, bankaların ilişkide olduğu yatırımci ve emlakçılar daha biz duymadan kaparlar evi.

Vize Avantajı

Ev almanın yabancılara avantajlarını soran çok oluyor. Bana sorarsanız vize açısından elle tutulur ekstra bir faydası yok. Hemen hemen her artistin Amerika’da bir evi var. Yani Amerika’da eviniz var diye kimse hayda huyda size vize vermez ama değişik koşullarda olanlar için ince bir kaç konuda avantaj sağlayabilir. Mesela yeşil kartlıların 6 ayda bir Amerika’ya giriş çıkış yapması lazım – diye söylenir, aslında bu 6 ay olayı “yerleşik olma” konusundan kaynaklanıyor. Yeşil kartın veriliş amacı Amerika’da yerleşip, çalışıp, yaşamak isteyenlere kolaylık sağlamak. Altı aydan fazla Amerika dışında kaldınız mı hesap soruyorlar. Bu noktada eviniz varsa nispeten bir ayağınız Amerika’da sayılır, Amerika’ya girmeniz için mazeret kabul “edilebilinir”.

Yalçın Sert

YaşıYorum
Yazar Hakkında