Ev Pazarlığında Heyecan

İstediğiniz evi bulmakla, bulup da teklif vermekle iş bitmiyor aksine yeni bir dönem açılıyor önünüze. Özellikle ev piyasasının çok, hem de çok hareketli olduğu bugünlerde her saniyenin ve teklif verilen her doların önemi var. Evlerin genelde satışa çıktığı fiyattan daha fazlasına satıldığı bugünlerde saniyeden ziyade dolarcıkların önemi daha fazla. Doğal olarak eve tek teklif veren siz olmuyorsunuz. Genelde eve teklif vermeden önce birlikte çalıştığınız emlakçı karşı taraf ile bir görüşme yapar ve “ortalığı kolaçan eder”. Karşı taraf evi mümkün olduğunca fazla fiyata satabilmek için çaktırmadan müşterileri kızıştırmaya çalışır. Bu nedenle öğreneceğiniz şeyler genelde kaç kişinin teklif verdiği, satış fiyatının üzerinde teklif veren olup olmadığı ve ne zaman kime satacaklarına karar verecekleri tarih, hatta saattır. Böylece teklif (offer) hazırlama heyecanı başlar. Emlakçınız tecrübeli ve güvenilir ise size her aşamada bir çok seçenek gösterir ve kendi fikrini söyler. Teklif vermek tabii öyle “hadi be evine $300,000 verdim” demekle olmuyor. Sanırım 4-5 sayfa matbuu formda bir çok yeri kendinize göre dolduruyorsunuz. Son zamanlarda evlerin çoğu satışa çıktığı fiyatın 10-20 bin dolar üzerine satılıyor, yani pazarlık kıyasıya.

Teklif Hazırlama

Evi alacaksınız ama hangi koşullarda? Ya satıcı evdeki buzdolabını, çamaşır ve kurutma makinasını alır giderse? Bunlar %99 evin içinde demirbaş malzemedir Amerika’da. Veya su ısıtıcısı veya havalandırma çalışmıyorsa? Evi alacağınızı garantilemeden de tabii profesyonellere para ödeyip bütün bu aletleri kontrol ettirmeyi istemezsiniz. Neyse teklif ve pazarlık işlemlerinin sırasıyla anlatımına dönelim.

Eğer ev için ölüp bitmediyseniz, bu olmazsa başka ev mi yok diye düşünüyorsanız işiniz kolay. Aksi taktirde stres ve heyecan alıp başını gidiyor. Eve fiyat teklif ederken izleyeceğiniz bir çok yol var. Yol var ama tabii evin ve sizin durumunuza göre ciddi değişiklikler söz konusu olabilir. Temel olarak eve istenenden düşük veya fazla teklif verebiliyorsunuz. Düşük teklif verecekseniz tabii bazı sebepler sıralamanız gerekiyor. Bu sebepler evin ne kadar süredir satışta olduğuna ve evin durumuna bağlı. Eğer ev biraz bakım istiyorsa bu masrafları kaba taslak hesaplayıp, satış fiyatından düşüp “şu fiyata olduğu gibi alıp tüm çıkabilecek aksaklıkları kabul ediyorum” şeklinde bir teklif verebilirsiniz. Veya yine aynı olmasada yakın kapıya çıkan “evi satış fiyatına alırım ama şunların tamiri, bakımı yaptırılması koşuluyla” diyebilirsiniz. Eğer eve satış fiyatından fazla fiyat veriyorsanız yine benzer koşulları koymak mümkün. Diyelim $300,000’lık eve $310,000 teklif edip gördüğünüz aksaklıkların düzeltilmesi koşulu ile diyebilirsiniz. Doğal olarak düşük teflif ettiğiniz her dolar ve öne sürdüğünüz her koşul sizin teklifinizin kabul edilmesi şansını negatif etkiler. Tabii diğerlerinin teklifine bağlı olarak sizin teklifteki negatifler diğerlerine kıyasla tercih edilecek derecede olabilir. Burada eklemem gereken bir nokta daha var ki ev alırken pazarlıkta oldukça önem taşıyormus: “ernest money”… Bu alıcının niyetinin ciddi olduğunu gösteriyor. Belli bir miktar parayı “title company” denilen ve evin yasal devir teslimini yapan, bir bakıma “emlak noteri” diyebileceğimiz firmaya depozit olarak yatırıyorsunuz. Eğer herşey yolunda gider de evi alırsanız hiç problem yok, bu para peşinatınıza ekleniyor. Ancak anlaşma sağlanamazsa ve sizin satın almaktan çok da fazla geçerli olmayan bir sebeple vazgeçmeniz durumunda satıcı masraflarını buradan talep ediyor. Ne kadar paranın kime ödeneceğini burada “title company” belirliyor.

Eveeeet, diyelim satıcıdan öğrendiğiniz bilgiler ışığında kendi durumunuzu iyice değerlendirip teklifi verdiniz… Karşı taraf belli bir zamana kadar teklife açık ve size daha önceden belirttiği zaman oturup o ana kadar gelen teklifleri değerlendiriyor. Bu bekleyiş oldukça heyecanlı geçer ben şimdiden söyleyeyim. Hatta son dakikalarda emlakçınızla birlikte bekleyiş içine girer, gelebilecek cevaplara göre strateji geliştirirsiniz. Eğer sizin teklifiniz çok zayıf kaldıysa direk red cevabını alırsınız. Tabii bu arada satıcı taraf bir iki cümle ile sizi tekrar pazarlığa sokmak için tohumları ekmeyi ihmal etmez… Eğer bir kaç teklif arasında karar verme pozisyonuna geldiyse satıcı, size karşı teklifle gelir ki bunlar benim yaşadığım tecrübelerden çıkardığım kadarıyla ya parayı biraz arttırmanız yada öne sürdüğünüz koşulların bir veya birkaçından feragat etmeniz şeklinde olur. Mesela “eğer koşulları kaldırırsanız, teklif ettiğiniz fiyata size satacağız” diyebilirler. Veya “koşulları kaldırın” deyip sizin teklif ettiğinizden biraz daha düşük fiyata hemen satabileceklerini söylerler. Bir başka seçenek de size “başkası sizden falanca miktar fazla verdi ama sizin durumunuz daha avantajlı bizim açımızdan aynı fiyatı verirseniz size satalım” demeleri. Kimbilir daha kaç yüz, kaç bin cevap vardır ama benim çevremdeki arkadaşlardan son 2-3 yılda yaşananları bu üç örnekle özetleyebilirim.

Bu ilk roundda genelde satıcı teklif verenlerden bir ikisine bu şekilde bir yaklaşım içindedir. Diyelim size bu şekilde bir teklifle geldi. Hemen siz de karşı teklifle gidersiniz ve genelde ikinci round pazarlığa geçip geçmeyeceğiniz en fazla bir iki saat içinde belli olur. Emlakçının bu noktada faydası çok fazla, özellikle ilk defa ev alanlar için. Şanslı iseniz, bu noktada fiyat ve koşullar iyice belirginleştiyse de kesin son halini almamıştır. Artık ev “satılık (for sale)” değil “kontrat altında (under contract)” sınıfına girmiş, satış piyasasından bir bakıma çekilmiştir. Bu noktada eğer koşulsuz satış için anlaşıldıysa işler hızla ilerler ancak ortada koşullar varsa, ki genelde oluyor, artık alıcı olarak siz ince eleyip sık dokumaya başlıyorsunuz.

Yalçın Sert

YaşıYorum
Yazar Hakkında